La location meublée professionnelle : à quelles conditions ?

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La location meublée professionnelle : à quelles conditions ?

Afin de vous constituer un patrimoine immobilier en vue d’un complément de retraite, vous envisagez peut-être de louer un bien en meublé professionnel. C’est possible mais ce n’est pas aussi simple que l’on croit.

A qui s’adresse le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ?

Pour obtenir le statut de loueur en meublé professionnel vous devez réunir trois conditions:

  • au moins un membre de votre foyer fiscal doit être inscrit au RCS en tant que LMP, même si cette activité est exercée en auto entrepreneur, appelé aussi régime micro social simplifié.
  • les recettes annuelles générées par cette activité (loyers + charges) doivent dépasser 23 000 € pour l’année civile, et deuxième obligation cette somme doit être supérieure au montant total des autres revenus encaissés par le foyer fiscal (salaires, BNC, BIC…).
  • Enfin, troisième condition, le LMP doit s’immatriculer au Registre du Commerce via le centre de formalités des entreprises.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, que se passe-t-il ?

Ces trois conditions sont obligatoires. Si l’une d’elles n’est pas remplie, vous entrez dans la catégorie de loueur non professionnel, un statut moins avantageux fiscalement. Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie pour l’ensemble du foyer fiscal ; et s’applique à toutes les locations meublées de ce même foyer.

A quel type de location s’applique ce statut ?

A toutes les locations, saisonnières ou non saisonnières, dès lors qu’elles sont meublées, que l’activité est exercée à titre professionnel et habituel et que vous répondez aux conditions précitées.

Les loyers sont-ils soumis à la TVA ?

Non, la location en meublé, sans prestation, n’est pas assujettie à la TVA. A ne pas confondre avec l’activité de chambre d’hôtes proposant des prestations de services tels que petit-déjeuner, nettoyage des chambres, fourniture de linge de maison…, cette activité relève, pour sa part, du régime fiscal de la para hôtellerie, et non de la location meublée.

A quel régime fiscal est-on soumis ?

Tout est fonction de la structure juridique qui loue le bien. Vous pouvez être imposé :

  • sur l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous êtes en micro BIC vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les loyers perçus.
  • ou à l’impôt sur les Société (IR),
  • ou en micro-entreprise si vous êtes autoentrepreneur et si votre chiffre d’affaires ne dépasse pas 82 800 €.

Quelles charges sont déductibles ?

Un grand nombre de charges sont déductibles des loyers perçus puisqu’il s’agit d’une activité professionnelle soumise au régime du réel, sauf si vous êtes auto-entrepreneur.

Vous pouvez ainsi déduire :

  • les frais d’établissement (frais de notaire et de constitution de société…),
  • les frais d’entretien et de réparation,
  • les impôts locaux,
  • les frais de gestion et d’assurances,
  • les intérêts d’emprunt,
  • l’amortissement du mobilier et des aménagements, sur une durée de 5 à 10 ans.

Si vous ne pouvez pas amortir fiscalement vos locaux puisque le prix d’un achat immobilier ne constitue pas une charge déductible, le bien peut néanmoins être amorti au titre de la durée réelle de détention (environ 2% par an du prix d’acquisition).

Qu’en est-il des déficits ?

C’est l’un des grands avantages de ce statut : les déficits éventuels sont imputables sur le revenu du foyer fiscal sans limite de montant. Les déficits peuvent par exemple provenir des frais engagés pour lancer l’activité.

Comment sont taxées les plus values en cas de revente ?

L’exonération est totale lorsque les recettes de location sont inférieures à 90 000 € au cours des 2 années civiles précédentes. Il faut aussi que l’activité ait commencé depuis au moins 5 ans. L’exonération devient partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 €.